住房租赁，涉及增值税、附加税费、印花税、房产税、土地使用税、个人所得税以及企业所得税。本文区分不同税种、税率，以及不同情况、涉及优惠一一解析。

　　一、增值税

　　(一)一般情形(若无其他规定)

　　1、税率：9%

　　适用于一般纳税人、一般计税方法。

　　2、征收率：5%

　　(1)小规模纳税人(当然适用简易计税方法);

　　(2)一般纳税人，依法选择适用简易计税方法。主要是指出租营改增(2016年5月1日)之前取得的住房。(注：此处乃是依法“可以选择适用”简易计税方法;如果想要采用一般计税方法，比如其他经营项目存在大额空闲进项税额，也并非不可。)

　　(二)依5%的征收率减按1.5%计算增值税

　　1、个体工商户、其他个人出租住房(不区分用途);

　　2、(自2021年10月1日起)住房租赁企业向个人出租住房。其中，一般纳税人乃是“可以选择适用简易计税方法”。

　　注：合同约定免租期，不单独进行视同销售处理。

　　(三)对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。

　　二、附加税费

　　税率方面，没有特殊规定。以增值税额作为计税依据，区分所处区域，分别适用相应税率、征收率。比如：城市维护建设税7%(城市)、5%(县城、镇)、1%(农村)，教育费附加(3%)等。

　　三、印花税

　　(一)一般情形(若无其他规定)：千分之一

　　(二)免征印花税情形：

　　1、个人出租、承租住房签订的租赁合同;

　　2、公租房租赁双方免征签订租赁协议。

　　四、房产税

　　(一)一般情形(若无其他规定)：12%

　　(二)4%低税率

　　1、个人出租住房(不区分用途);

　　2、企事业单位、社会团体以及其他组织，向个人出租住房;

　　3、企事业单位、社会团体以及其他组织，向专业化规模化住房租赁企业出租住房。

　　注：本项第2、3自2021年10月1日起实施。在此之前，实行“对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税”的政策。

　　后文相较于前文，适用范围更加宽广(增加了“向专业化规模化住房租赁企业出租住房”)，限制条件则减少了(取消“按市场价格”、“用于居住”等要求)。

　　(三)对公租房免征房产税。

　　五、城镇土地使用税

　　(一)一般情形(若无其他规定)：按照占地面积、当地适用单位税额计算应纳税额。

　　(二)免征城镇土地使用税情形：

　　1、个人出租住房(不区分用途);

　　2、公租房建设及建成后占地。

　　六、个人所得税

　　(一)一般情形(若无其他规定)：20%

　　(二)个人出租住房：10%

　　(三)对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

　　七、企业所得税

　　对于住房租赁，企业所得税方面没有专门优惠税率。而是并入企业整体应纳税所得额，一并计税。通常适用税率25%;符合条件，可以一并适用20%(含减征)、15%等优惠税率。

　　八、关于发票开具

　　出租方应当依法向承租方开具发票。

　　个人出租不动产，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以(应承租方索取)依法向税务机关申请代开增值税专用发票。(若承租方乃是其他个人，则不得开具或者代开增值税专用发票，但仍须据实开具普通发票。)

　　注6：若出租方符合增值税优惠政策，应承租方索取而需要开具增值税专用发票时，则须先放弃免税优惠，然后方可依法开具。

　　注7：其他个人委托房屋中介、住房租赁企业等单位出租不动产，需要向承租方开具增值税发票的，可以由受托单位代其向主管税务机关按规定申请代开增值税发票。

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